大都市と地方都市との経済力格差拡大に関する一考察 : 商業地・住宅地地価分析を中心にして

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長期的地価動向によれば、バブル経済崩壊以降13年間、大都市(政令指定都市以上の都市)と地方都市(人口50万人以下、中でも人口20万人以下の都市)との地価は、力格差 ^<(1)>を反映し、住宅地、商業地ともその格差が拡大している。また、東京と地方都市を比較すると、東京では、中心部ほど商業地地価が回復しているのに対し、地方都市ではむしろ中心部の方が地価下落が激しい。地方都市は東京に比較して、景気回復が遅れているだけでなく、中心部の空洞化という共通の構造的問題を抱えている。バブル経済崩壊後の大幅な地価下落を経て、現在の不動産市場は、投機需要から実需^<(2)>中心の市場へ構造的に変化した。この結果、利便生や収益性の差により、地価形成され、商業地では特に土地利用による収益力を反映し地価形成される。したがって、今日、不動産投資の主体であるREIT^<(3)>やグローバル化による外国資本は、まさにキャッシュフローによる収益性、利回りで投資判断する。東京などの大都市圏の収益性の高い物件中心に投資が行われ今後、東京とその他の大都市、さらに地方都市との地価格差は、ますます拡大しよう。規制緩和をより促進する方向と地方への権限移譲の方向性は大いに歓迎すべきであるが、一方・経済効果のある大都市、中でも東京中心の政府の都市施策は、今一度再検討すべきであるといえる。
2004-09-30

大都市と地方都市との経済力格差拡大に関する一考察 : 商業地・住宅地地価分析を中心にして

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