画地分譲主体の行動と開発利益 : 十九世紀前半のパリの中層・高密度市街地の成立に関する都市計画的研究(4)

概要

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Le present article qui suit les precedents consacres a l'analyse morphologique du nouveau quartier Saint-Georges (Paris, ancien 116 arrond.) (Fig.1), a pour but d'analyser les comportements des agents intervenant dans le lotissement de ce quartier et les profits qu'ils en ont tires. Les donnees pour l'analyse sont obtenues par le depouillement des minutes des actes notaries qui sont enumerees par cotes du Minutier Central en fin de l'article. A part la Compagnie Saint-Georges (Constantin, architecte ; Sensier, ancien notaire ; Dosne, ancien agent de change ; Loignon, proprietaire) , le plus gros lotisseur qui a pris l'initiative de l'operation du quartier St-Georges, une dizaine d'autres (hormis ceux qui lotissaient pour consruire des immeubles pour eux-mgmes) sont intervenus, soit en mgme temps que la Compagnie St-Seorges ("Premiers lotisseurs"), soit en acquerant des terrains aupres des premiers lotisseurs, et notamment aupres de la Compagnie St-Georges ("Lotisseurs secondaires"). L'intervention des lotisseurs secondaires se concentre entre l825 et l830, periode correspondant a celle de la crise des operations des nouveaux quartiers. Durant cette periode ou les ventes de lots se rarefiaient (Fig.2), la Compagnie St-Georges achetaient des terrains aux autres premiers lotisseurs et vendaient en mgme temps des siens au profit des lotissuers secondaires (Tabl.1, Tabl.5). Les lotisseurs ont presque tous fini par tirer des profits de l'operation (Tabl. 2). Nous avons calcule les profits d'operation en les identifiant aux excedents des prix d'achat sur ceux de vente des terrains (Tabl. 3). Pour apprecier les niveaux de ces profits, nous avons pris comme repere la rente de l'epoque (5 % par an en general). Les premiers lotisseurs ont fait des profits beaucoup plus eleves que la rente (19. 2 %, 43. 7 % par an), par suite des interventions a court ou moyen terme (3 a 7 ans). Par centre, les lotissuers secondaires intervenant au moment de la crise ont fait des profits de l'ordre de la rente (2.4 % a 6. 5 % par an), par suite des interventions a long terme (plus de 10 ans). Quelques autres lotisseurs secondaires intervenant au stade de l'essor du marcha de lots (1835-1837) pouvaient neanmoins tirer des profits plus eleves (plus ou moins de 40 % par an). Les lotisseurs, et notamment les premiers lotisseurs, out eu recours aux credits de diverses formes ; achats et ventes a credit de terrains ; emprunts ; et transports de creances. Us ont, d'un cote, reporte le paiement des prix des terrains au moyen des achats a credit (Tabl.4). Us ont, d'autre cote, avance le recu des prix de vente des terrains au moyen des transports de creances (Tabl.6). La Compagnie St-Georges a d'ailleurs fait plusieurs emprunts pour payer sans retard les prix de quelques achats . Les credits dont dependaient les lotisseurs semblent avoir constitue un facteur interne da la crise des operations qui s'etait declenchee vers 1826. Les majeurs lotisseurs secondaires, par centre, ne dependaient pas de credits entrainant des obligations. Us ont paye les prix des terrains au jour meme des achats ou eventuellement a l'avance, ce qui a certainement favorise les vendeurs, les premiers lotisseurs, qui s'affrontaient a la crise de l'operation. Ces lotisseurs secondaires qui ne s'endettaient pas pouvaient retenir les terrains pendant longtemps apres l'achat, pour les revendre enfin et faire des profits de l'ordre du niveau de la rente. Les credits font surgir les facteurs suivants qui justifient la modification des profits annuels d'operation calcules ci-dessus : 1) le decalage des dates de transaction et de paiement du prix des terrains ; et 2) le paiement et le recu des int£rets (Table. 8). Les profits annuels modifies en tenant compte de ces facteurs augmentent par rapport a ceux d'avant la modification, en ce qui concerne les premiers lotisseurs. Cette augmentation est due au accourcissement des durees d'operation realise par le report du paiement des prix d'achat a credit des terrains, quoique les sommes totales de profit diminuent par suite du paiement des interets des credits, Au contraire, dans le cas des majeurs lotisseurs secondaires, les profits annuels modifies restent les memes ou augmentent d'un peu, grace aux revenus des interets des ventes a credit des lots, malgre les durees d'operation prolongees pour ces ventes a credit (Tabl. 9). Des agents de financement ont aussi partage les profits d'operation, en recevant des interets pour les credits qu'ils ont fournis au profit des lotisseurs au moyens de prets et de transports (Tabl. 9).
社団法人日本建築学会の論文
1987-05-30

著者

鈴木隆
獨協大学

画地分譲主体の行動と開発利益 : 十九世紀前半のパリの中層・高密度市街地の成立に関する都市計画的研究(4)

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